edilizia residenziale pubblica agevolata

Nuova Legge di Bilancio N. 178/2020. Le procedure esecutive sugli immobili oggetto di edilizia residenziale pubblica agevolata e convenzionata.

Con la nuova Legge di Bilancio n. 178/2020 il Legislatore è intervenuto in tema di procedure esecutive immobiliari, occupandosi in particolare degli immobili realizzati in regime di edilizia residenziale pubblica convenzionata e agevolata (i cc.dd. alloggi sociali).  I commi 376, 377 e 378 dell’art. 1 configurano, infatti, ipotesi rispettivamente di nullità, sospensione e improcedibilità delle procedure esecutive aventi ad oggetto tali immobili, finanziati in tutto o in parte con risorse pubbliche, allorquando il creditore procedente non abbia previamente comunicato l’inizio della procedura stessa agli uffici competenti nel luogo ove è ubicato l’immobile e all’ente erogatore dei finanziamenti territorialmente competente.

Più nello specifico, il comma 376 riguarda tutte le procedure esecutive iniziate a seguito dell’entrata in vigore della Legge di Bilancio, dunque dal 1 gennaio 2021, e penalizza con la nullità le procedure aventi ad oggetti immobili realizzati in regime di edilizia convenzionata e agevolata di cui non sia stata data previa comunicazione, tramite lo strumento della PEC, agli enti pubblici finanziatori degli immobili stessi (ergo, agli uffici del comune e all’ente erogatore dei finanziamenti territorialmente competenti).

Allo stesso modo, il comma 377 riguarda le procedure esecutive già iniziate in periodo antecedente all’entrata in vigore della nuova Legge di Bilancio n. 178/2020; in questo caso, il Legislatore ha previsto un obbligo di sospensione della procedura in capo al GE, di modo da consentire al creditore procedente di adempiere all’obbligo di comunicazione dei soggetti interessati, indicati nel comma 376.

Soffermandoci per il momento su questi due commi, emergono immediatamente delle questioni giuridiche e sostanziali che presumibilmente saranno oggetto di chiarimenti e/o integrazioni da parte del Legislatore in questa edilizia convenzionata o nuova Legge di Bilancio n. 178/2020.

Viene in luce innanzitutto il chiaro intento della norma di tutelare l’interesse dei soggetti cui è destinata la comunicazione oggetto delle norme, quindi del Comune e dell’ente erogatore del finanziamento, di perseguire e/o comunque di preservare il valore sociale degli immobili realizzati in regime di edilizia convenzionata e agevolata. Tuttavia, le norme non chiariscono in effetti in che modo i destinatari della comunicazione possano agire dopo essere stati edotti dell’inizio di una procedura esecutiva. Oltre a ciò, quand’anche vengano chiariti i margini di azione dei soggetti interessati, sarebbe comunque necessario, o comunque auspicabile, definire dei criteri di bilanciamento tra l’interesse dei suddetti soggetti e quello del creditore procedente. Non sfugge, infatti, come vi sia una giurisprudenza ormai consolidata che ha sempre sostenuto la possibilità di sottoporre a pignoramento gli alloggi di edilizia economica e popolare (vedi Cass. Civ. III sez. 5/08/1987 n. 6748), specificando come il vincolo decennale di inalienabilità posto in capo agli stessi alloggi persegua la finalità di evitare che le agevolazioni concesse dallo Stato favoriscano intenti speculativi, riguardando, dunque, i solo atti volontari di disposizione compiuti dagli stessi assegnatari degli alloggi; diversamente, il pignoramento, e in generale la procedura esecutiva, perseguono la finalità di tutela del credito. Alla vendita forzata, in sintesi, non si devono applicare i limiti previsti per la vendita volontaria.

L’auspicio è, dunque, quello di un intervento integrativo in tal senso da parte del Legislatore.

Da ultimo, il comma 378 ha ad oggetto l’ipotesi in cui creditore procedente sia l’istituto di credito che ha erogato il mutuo fondiario. La norma pone un obbligo in capo al giudice dell’esecuzione di verifica della rispondenza del contratto di mutuo stipulato con i criteri espressamente previsti dall’art. 44 della L. 5 agosto 1978, n. 457, nonché della presenza dello stesso istituto nell’elenco delle banche convenzionate presso il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti. La disposizione, dunque, sanziona con l’improcedibilità la procedura esecutiva intrapresa dall’istituto di credito nel caso in cui il giudice dell’esecuzione rilevi la carenza di anche uno solo dei due requisiti.

Anche tale norma sembra necessitare di alcune specifiche. Ci si potrebbe chiedere, infatti, quale tutela spetti all’istituto di credito che, nonostante in carenza dei requisiti previsti ex legge, abbia comunque già erogato un mutuo. Oltre a ciò, viene in rilievo la previsione della norma per cui “la mancanza di uno solo dei due requisiti citati determina l’immediata improcedibilità della procedura esecutiva ovvero della procedura concorsuale avviata”. In effetti, la possibilità di dichiarare improcedibile una procedura concorsuale avviata pone qualche dubbio in relazione alla tutela, non solo dell’istituto di credito, ma anche degli altri (eventuali) creditori procedenti o intervenuti. La norma si applica soltanto nell’ipotesi in cui l’istituto di credito si configuri effettivamente quale creditore procedente, o anche quando intervenga in una procedura concorsuale instaurata da altri? E in ogni caso, la procedura sarà dichiarata improcedibile soltanto per lo stesso istituto?

Mentre le domande e i dubbi sollevati necessitano di chiarimenti, i Giudici dell’Esecuzione si sono già occupati di deliberare una serie di direttive rivolte ai custodi e ai professionisti delegati nominati nelle procedure esecutive avviate/in corso, di modo da dare effettiva attuazione alle disposizioni in esame.

Il provvedimento opera una distinzione a seconda che nelle procedure sia stata già disposta la vendita dell’immobile o meno. Brevemente, nel primo caso il professionista delegato alla vendita dovrà sospendere l’operazione, tenendo impregiudicati gli adempimenti già compiuti (facendo salvi gli eventuali diritti già acquisiti dai terzi), e ricorrere al giudice dell’esecuzione ex art. 591 ter c.p.c. affinché, nel contraddittorio delle parti interessate, vengano valutati i presupposti di applicabilità della disciplina dettata dai commi 376, 377 e 378 dell’art. 1 della procedura esecutiva sugli immobili nuova Legge di Bilancio n. 178/2020; nel secondo caso, quando l’esecuzione si trovi in fase anteriore alla vendita, è previsto un obbligo di deposito al giudice dell’esecuzione di apposita istanza per la valutazione dei suddetti presupposti di applicabilità in capo al custode. In entrambi le ipotesi, il professionista delegato e il custode presenteranno al GE un’apposita relazione che evidenzi gli elementi oggettivi da cui ricavare l’applicabilità della norma.

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Gazzetta Ufficiale

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